Покупка недвижимости в Черногории, процесс оформления сделки

Покупка недвижимости, особенно за рубежом, – дело весьма ответственное и хлопотное, поэтому, и подходить к нему следует внимательно и аккуратно. Не секрет, что сделки с недвижимостью часто становятся предметом повышенного интереса со стороны мошенников. Чтобы получить достоверную информацию, а также избежать нежелательных проблем при подборе и покупке недвижимости, мы советуем обращаться за помощью к профессионалам.

Система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности.

Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним и увидеть объект на плане кадастровой съемки. Всю информацию можно посмотреть на официальном сайте www.nekretnine.co.me. Данный реестр  позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а так же установить существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве, есть ли разрешение на строительство и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti.

 

Этапы приобретения недвижимости:

1. Выбор объекта.

2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом, выяснение всех деталей, условий и пожеланий сторон.

3. Оформление договора купли-продажи недвижимости

Договор купли — продажи  составляет нотариус. Нотариус также заверяет иные документы, необходимые для успешного проведения сделки.

На прием к нотариусу необходимо записаться заранее. Подать документы нотариусу на проверку юридической чистоты желательно за 3-5 дней до сделки.

На практике время с момента передачи нотариусу всех документов, касающихся сделки, до подписания договора сторонами и его нотариального заверения занимает от 3 до 8 дней.

Тарифы на виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены Законом.

Стоимость услуг нотариуса оценивается на основании следующих критериев:
— Ценность сделки
— Затраченное время
— Установленный тариф на нотариальное действие.
При совершении нотариального действия для иностранных граждан требуется присутствие переводчика. По желанию покупателя договор может быть письменно переведен на русский язык.

Оплата переводчику производится в соответствии с тарифами на услуги устных и письменных переводчиков.

4. Передача депозита

Сумма депозита определяется по договоренности, как правило, составляет от 5% до 10% стоимости приобретаемой недвижимости. Передача депозита обычно производится в момент подписания договора либо до подписания договора, по договоренности сторон.
Мы советуем оставлять депозит до момента подписания и заверения договора у независимого доверенного третьего лица  (у вашего агента, адвоката или нотариуса).

5. После подписания и заверения договора, а также внесения депозита, покупатель оплачивает полную сумму купли-продажи  в сроки, установленные сторонами по договору. Произвести оплату Вы можете любым удобным Вам способом. Это может быть, например, перевод денег с Вашего банковского счета на банковский счет продавца в Черногории. Момент оплаты является моментом перехода права собственности.

6. После выполнения всех обязательств покупателя по договору  и оплаты полной суммы купли-продажи продавец выдает подтверждение — clausulu intabulandi.   Clausula intabulandi и договор купли-продажи являются основными документами, на основании которых осуществляется перерегистрация прав собственности в кадастре на нового владельца, без дальнейшего присутствия продавца.
Установленный законом срок перерегистрации прав собственности составляет до 60 календарных дней.

7. Налог на покупку недвижимости

После регистрации договора у нотариуса один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь рыночными ценами на недвижимость, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости.

Если продавец продает недвижимость по рыночной стоимости, то, как правило, она сохраняется при налоговой оценке или немного увеличивается. В этом смысле чрезвычайно выгодно приобретать и оформлять в собственность объекты, требующие ремонта или реставрации, т.к. их оценочная стоимость на момент приобретения достаточно мала по сравнению с окончательной.

После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретение недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра. Это значит, что покупатель (кроме случаев, когда продавец является юридическим лицом, или если договором купли-продажи не предусмотрено иное) получит Решение об уплате налога на недвижимость прежде, чем выполнит свои обязательства по договору. Налог должен быть уплачен в назначенный срок (в течение 15 дней с момента получения Решения об уплате налога), иначе начисляются пени.

При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика, которая является плательщиком НДС, налог 3% не платится. Обращаем ваше внимание на то, что иногда новая недвижимость построена физическим лицом, и в таком случае 3% налог оплачивается.

8. Документы о праве собственности

После завершения процедуры перерегистрации прав собственности продавец и покупатель, либо доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности, получают Решение о переводе прав собственности на нового владельца.

Важно знать, что продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в Кадастре, и таким образом подтвердить получение Решения о перерегистрации прав собственности.

В течение 8-10 дней (время, которое дается для обжалования Решения и технической обработки документации) после получения Решения новый владелец недвижимости может получить выписку из кадастра о правах собственности, так называемый Лист Непокретности, что в переводе означает «Свидетельство о праве собственности», где покупатель уже будет внесен в качестве нового владельца.

Фактически покупатель становится владельцем недвижимости сразу после подписания договора и выполнения обязательств по нему, то есть оплаты в срок полной цены купли-продажи недвижимости.

Юридически покупатель вступает  в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.

Будва и её история

Старый город Будвы – это настоящий уголок типичной венецианской и средиземноморской архитектуры, которой  так славится Черногория. В древности город размещался на острове, который впоследствии соединили с материком песчаным перешейком и он превратился в полуостров.
Подробнее

Недвижимость в Черногории

Подбирая себе вариант зарубежной недвижимости, нельзя не обратить внимание на...
Подробнее

Покупка недвижимости в Черногории, процесс оформления сделки

Покупка недвижимости, особенно за рубежом, – дело весьма ответственное и...
Подробнее

Купить недвижимость в Черногории.

Есть несколько причин, по которым стоит купить недвижимость в Черногории
Подробнее

Лучшие варианты недвижимости в Черногории